La grande majorité des acquéreurs découvrent un bien sur un portail, en quelques secondes, sur l'écran de leur téléphone. Les photos décident de la visite. Une préparation simple, sans gros travaux, suffit à changer le nombre de demandes dès la première semaine.
Je demande à chaque vendeur une à deux journées de préparation avant la séance photo. Ce n'est pas de la décoration : c'est rendre le bien lisible, pour qu'un acquéreur comprenne les volumes et se projette.
Que faire pièce par pièce ?
| Pièce | À faire avant les photos |
|---|---|
| Séjour | Désencombrer les meubles bas, ranger câbles et télécommandes, dégager les fenêtres, ouvrir rideaux et volets. |
| Cuisine | Plans de travail vides, évier propre, électroménager rangé, aucun torchon ni produit visible. |
| Chambres | Lits faits avec un linge uni, tables de nuit dégagées, jouets rangés dans des bacs. |
| Salle de bains | Joints nettoyés ou refaits, flacons rangés, serviettes assorties. |
| Extérieur | Balcon ou terrasse dégagés, une table et deux chaises ; pelouse tondue la veille pour une maison. |
| Entrée | Chaussures et manteaux rangés, ampoules qui fonctionnent, portes qui ferment bien. |
Le jour J, j'allume toutes les lumières et je choisis une journée lumineuse. Pour un appartement avec vue sur la forêt, sur la Seine ou vers la Défense depuis la terrasse, je planifie la séance à l'heure où la lumière met l'atout en valeur.
Faut-il faire des travaux avant de vendre ?
Les petits travaux, oui ; les gros, rarement. Un acquéreur déduit le coût des travaux qu'il anticipe, avec une marge de prudence.
- Repeindre en teinte claire une pièce très marquée ou abîmée.
- Remplacer une poignée cassée, un joint noirci, une prise qui pend.
- Reboucher les trous et traces sur les murs.
- Faire réviser la chaudière et conserver l'attestation.
- Réparer une fuite, même ancienne, et garder la facture.
Les vendeurs sous-estiment presque toujours l'effet du désencombrement. Sur une même annonce, les photos refaites après rangement suffisent souvent à relancer les demandes de visite. Pensez « hôtel » : propre, neutre, lumineux.
Quels documents réunir en parallèle ?
Les diagnostics obligatoires dépendent de l'âge et de la nature du bien[1] :
| Diagnostic | Quand est-il requis ? |
|---|---|
| DPE | Toujours ; ses classes figurent dans l'annonce. |
| Amiante | Permis de construire antérieur au 1er juillet 1997. |
| Plomb | Logement construit avant 1949, fréquent dans le centre ancien de Saint-Germain. |
| Électricité et gaz | Installations de plus de 15 ans. |
| État des risques | Toujours, selon les arrêtés applicables à la commune. |
| Surface Carrez | Lot de copropriété. |
| Audit énergétique | Maison ou immeuble en monopropriété classé E, F ou G. |
Synthèse. Source : Service-Public.fr.
L'annonce doit mentionner le prix, les honoraires lorsqu'ils sont à la charge de l'acquéreur, les classes du DPE et une estimation des dépenses annuelles d'énergie[2].
Sources
- « Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente d'un logement ? », Service-Public.fr
- « Que doit indiquer l'annonce d'une vente immobilière ? », Service-Public.fr
Données consultées en octobre 2026. Les règles citées évoluent : vérifiez-les à la date de votre projet. Méthode de calcul des prix : notre méthodologie.
Guillaume AB DER HALDEN
HOMAE Immobilier by MeilleursBiens. Agent immobilier depuis 2008, sur le secteur Versailles et Saint-Germain-en-Laye : estimation, vente, achat et gestion locative à Saint-Germain-en-Laye, Fourqueux, au Pecq et à Marly-le-Roi.