Comment nous calculons les prix

La source : les ventes notariées DVF

Les prix publiés ici sont calculés à partir des Demandes de valeurs foncières (DVF), publiées par la Direction générale des finances publiques et Etalab sous licence ouverte. La base recense chaque vente signée chez le notaire : date, prix, adresse, type de bien, surface et nombre de pièces. Elle est mise à jour deux fois par an.

Nous utilisons les fichiers géolocalisés des années 2021 à 2025 et le fichier du premier semestre 2026, publié le 20 octobre 2026, géocodé avec la Base adresse nationale. Après filtrage, 5 269 ventes de logements anciens sont retenues à Saint-Germain-en-Laye (Fourqueux compris), au Pecq et à Marly-le-Roi. La prochaine mise à jour est attendue au printemps 2027.

Les filtres appliqués

• Uniquement les ventes (pas les échanges, adjudications ni ventes de terrains).
• Une seule unité d'habitation par acte : les ventes groupées de plusieurs logements, dont le prix ne peut être ventilé, sont écartées.
• Surface d'au moins 10 m² et prix d'au moins 30 000 €.
• Prix au m² compris entre 1 200 et 16 000 € pour écarter les erreurs de saisie et les ventes atypiques.
• Les ventes en l'état futur d'achèvement (sur plan) sont comptées à part : elles suivent les prix des promoteurs, pas ceux du marché de l'ancien.

Fourqueux

Fourqueux a fusionné avec Saint-Germain-en-Laye le 1er janvier 2019 : ses ventes portent le code commune de Saint-Germain. Nous les isolons par le code postal 78112 et l'ancien préfixe cadastral.

Médianes, fenêtres et échantillons

Nous publions des médianes plutôt que des moyennes : la médiane partage les ventes en deux moitiés et résiste mieux aux biens atypiques. Selon le sujet, nous utilisons trois fenêtres :

• les années complètes 2021 à 2025, pour les évolutions de long terme ;
• les 12 derniers mois publiés (juillet 2025 à juin 2026) et le premier semestre 2026, pour le niveau actuel ;
• les 24 derniers mois (juillet 2024 à juin 2026), pour les classements rue par rue et l'estimation en ligne, afin de disposer d'échantillons suffisants.

Une rue n'est classée qu'à partir de trois ventes du type de bien, un secteur qu'à partir de cinq. Le nombre de ventes est toujours indiqué : plus il est faible, plus le repère est fragile.

Secteurs et quartiers

Les 24 secteurs du site regroupent des îlots statistiques de l'INSEE (IRIS), nommés d'après leurs rues principales. Leurs périmètres sont indicatifs.

Ce que les données ne disent pas

• L'étage, l'état, la vue, l'extérieur, le stationnement ou l'étiquette énergie ne figurent pas dans DVF : ils expliquent souvent 15 à 20 % d'écart entre deux biens voisins.
• Une vente apparaît dans DVF à la signature de l'acte, en général trois mois après l'accord sur le prix.
• Nous ne publions aucune vente individuelle : uniquement des statistiques agrégées par commune, secteur ou rue.

L'estimation en ligne

L'estimateur sélectionne les ventes des 24 derniers mois publiés du même type de bien, d'une surface comparable, et les pondère selon la distance à votre rue, le nombre de pièces, l'ancienneté de la vente et, pour une maison, la taille du terrain. Il corrige ensuite le résultat selon l'état, l'extérieur, l'étiquette énergie et l'étage. Il donne une fourchette ; un avis de valeur après visite reste indispensable pour fixer un prix.

Les autres sources

• Loyers : Carte des loyers 2025 du ministère du Logement (loyers d'annonce charges comprises), par commune et par taille de logement.
• Copropriétés : registre national d'immatriculation des copropriétés (ANAH), données du 3e trimestre 2025.
• Populations : INSEE, populations légales.
• Actualités : publications des mairies, de l'État, d'Île-de-France Mobilités et de la presse locale, citées en fin d'article. Aucune actualité de plus de douze mois n'est présentée comme récente.

Qui calcule et vérifie ?

Les traitements sont réalisés et relus par Guillaume AB DER HALDEN, agent immobilier depuis 2008. Une erreur, une question sur un chiffre ? Écrivez-moi : je corrige et je cite la correction.

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