Depuis le 1er mai 2025, le département des Yvelines applique un taux de droits de mutation de 5 % au lieu de 4,5 %, comme la loi de finances l'y autorise pour trois ans. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale restent au taux de 4,5 %[1].
Le calcul des droits de mutation
Dans l'ancien, les droits de mutation comprennent la part départementale (5 %), la taxe communale (1,2 %) et des frais d'assiette prélevés par l'État sur la part départementale. Ils représentent l'essentiel des « frais de notaire », le reste correspondant aux émoluments du notaire et aux débours.
| Prix du bien | Droits de mutation | Primo-accédant | Économie |
|---|---|---|---|
| 300 000 € | 18 956 € | 17 420 € | 1 536 € |
| 450 000 € | 28 433 € | 26 130 € | 2 303 € |
| 600 000 € | 37 911 € | 34 840 € | 3 071 € |
| 800 000 € | 50 548 € | 46 453 € | 4 095 € |
Calcul indicatif : 5 % (ou 4,5 %) majoré des frais d'assiette de 2,37 %, plus 1,2 % de taxe communale. Hors émoluments du notaire, débours et contribution de sécurité immobilière.
Au total, il faut compter environ 7,5 à 8 % du prix dans l'ancien, et 2 à 3 % dans le neuf, où les droits de mutation sont réduits.
Les leviers pour réduire la facture
- Le mobilier vendu avec le bien (cuisine équipée, placards) peut être déduit du prix soumis aux droits, s'il est listé et estimé de façon réaliste.
- Les frais d'agence à la charge de l'acquéreur sont exclus de l'assiette.
- Vérifiez votre statut de primo-accédant : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années, selon la définition retenue par la loi.
Je chiffre toujours les frais d'acquisition dès la première visite avec un acheteur : sur un 3 pièces au prix médian de Saint-Germain-en-Laye, 420 000 €, ils dépassent 31 000 €. C'est souvent ce montant, plus que le prix, qui conditionne l'apport à réunir.
Les prix immobiliers dans les trois communes
| Commune | Appartement, 1er sem. 2026 | Maison, 12 derniers mois | Ventes, 1er sem. 2026 |
|---|---|---|---|
| Saint-Germain-en-Laye | 6 657 €/m² | 6 910 €/m² | 229 |
| Le Pecq | 4 131 €/m² | 6 043 €/m² | 82 |
| Marly-le-Roi | 3 624 €/m² | 5 366 €/m² | 89 |
Médianes des ventes de logements anciens. 12 derniers mois : juillet 2025 à juin 2026. Source : DVF, mise à jour du 20 octobre 2026.
Pour aller plus loin : le comparatif du premier semestre 2026, ou une estimation de votre bien.
Sources
Données consultées en octobre 2026. Les règles citées évoluent : vérifiez-les à la date de votre projet. Méthode de calcul des prix : notre méthodologie.
Guillaume AB DER HALDEN
HOMAE Immobilier by MeilleursBiens. Agent immobilier depuis 2008, sur le secteur Versailles et Saint-Germain-en-Laye : estimation, vente, achat et gestion locative à Saint-Germain-en-Laye, Fourqueux, au Pecq et à Marly-le-Roi.
